【编者按】自从研究房产领域之后，总会有一些朋友向我发问：房价还会再涨吗？现在适合买房吗？三四线还是一二线城市好？其实对于这些问题，经济学家也很难用三言两语去讲清楚。原因是在中国，房产已经具备了很强的金融属性，是人们的一种投资和资产管理的需要，而不仅只是作为一种刚性需求。这个市场看似很大（实际上也很大），但其背后的涨跌自有一套逻辑，万事皆有因果，从更深的角度来看房地产，你会收获更多东西。
本文从房地产的金融属性、货币总量、国家经济转型等方面了分析房地产泡沫产生的原因，并预测了最终的结局。中国经济与房地产之间的密切关系，恰恰是楼市起落的重要原因之一。而中国的经济转型，已经迫在眉睫。
中国房地产目前泡沫很大，这已经成为公认的事实，因此国内外很多专家学者纷纷预测房地产最后的结局，尤其是国外的专家学者。泡沫是肯定要“破”的，但是什么时候“破”就无法预测了。我们小禾智库从另一个角度：中国经济转型角度来分析一下中国房地产的最后结局。
1
首先，先说明三个观点：（1）中国的房地产已经转化为金融属性，基本不受商品属性的影响；（2）中国的房地产，已经是中国货币泄洪的工具，具有非常特殊的地位；（3）中国房地产已经成为中国经济转型的缓冲地带，并且起到非常重要的作用。
因为中国的房地产已经成为金融属性，因此和很多房地产商品属性的关系不大，如人口、租房比、房价收入比等等，目前的房地产主要和M2、信贷总量、利率以及杠杆率有关，因此很多试图分析房地产的指标都失灵，就是房地产总价格/GDP这个泡沫指标也基本失灵。这点，对我们分析中国房地产未来的结局非常重要。
2
自2008年以来，中国已经多次超量发行货币。实际上，2008年的美国次贷CRISIS我们真的要反思，因为美国次贷CRISIS得的是金融体系的“病”，而“传染”给中国的是经济问题的病，如果我们依然按照金融CRISIS的病治疗经济问题的病，不但病没有治好，而且得了更多的病。
因此，我们曾用实体经济、股市来“分洪”中国连续超量发行的货币，不仅中国经济没有好转，而且导致中国实体经济、股市也问题多多，“染上重症”。最后没有办法，只能选择房地产。虽然中央政府已经决定逐步降低对房地产的依赖，但是没有办法，房地产“最好用”。
因此，中国政府在2016年依然选择房地产作为中国货币泄洪的工具：（1）更多超量发行的货币吸纳到房地产领域；（2）目的是给中国经济转型争取时间；（3）但是却使得房地产越来越具有金融属性，目前来看，已经变成完全的金融属性。
3
房地产不仅是中国货币泄洪的工具，更是中国经济转型的缓冲地带。
（1）中国经济严重下行的时候，其他产业无法保证GDP稳定，这个时候就需要房地产顶住，因为其可以影响很多其他相关产业，从而带动整个国家的GDP；（2）如果中国经济GDP已经稳定，而且形势不错，则可以采用信贷、利率以及限购等方式限制房地产的发展。
因此，2015年至2016年我们看到了中国经济和房地产之间的密切关系。
4
2009年、2013年、2016年连续使用房地产工具，已经使中国房地产产生了严重泡沫。因此很多专家学者纷纷预测中国房地产泡沫何时破灭，这真是个难题啊。
小禾智库认为，我们不能从房地产总价值/GDP总量等指标来衡量房地产破灭问题，虽然现在我们这个指标已经高于日本1991年的指标。因为中国的RMB是管制的，其和外部世界是隔绝的，如果RMB完全国际化，中国房地产早就崩盘了。
因此，我们必须换个角度看房地产最后的解决办法。小禾智库认为，中国房地产最后的解决方法必须以中国经济转型是否成功来度量：
（1）中国经济转型在近年完成转型，从L型走出成为U型结构。
（2）中国经济转型尚未成功，经济情况越发恶化；
（3）中国经济转型即使不是很成功、也不是很恶化，维持目前的局面。
5
中国经济要想从L型转为U型的情况，则中国政府必然对房地产动手，主动刺破房地产泡沫：（1）如北京政府一样提高信贷额度，锁住房地产；（2）立即上马房产税、遗产税；（3）加大房地产卖房的总成本。总之有很多方法可以让房地产有序降价。
如果中国经济转型完全不成功，经济情况越发恶化，则中国经济会出现GDP严重下滑、失业严重、工资收入大幅下跌等情况，则房地产市场基本上就处于崩盘模式，如希腊、西班牙等在2010年欧债CRISIS发生时的情况。
剩下的就是总体概率上比较容易发生的中国经济格局，即继续维持目前的局面，经济转型没有太大的变化，那么中国房地产可能再次作为经济转型的工具，即中国政府使用开放信贷总量、降低利率以及加杠杆等方式，从而使房地产再次快速上涨。
但是，我们认为房地产如果再次快速上涨，就可能到了无法支撑的地步，房产泡沫自然而然会“自爆”。
6
因此，无论中国经济转型是否成功，中国房地产最后的命运或结局都已经决定。无非是主动刺破或被动刺破的结局。
当然，目前来看，中国经济依然需要房地产，我们预测：（1）2016年房地产上涨热潮从一二线城市转移到三线城市；（2）2016年从一二线城市开始锁盘；（3）2017年6月份前全国房地产锁盘。
当下，中国政府开始全力冲刺中国经济的转型，因为从十八大到现在，无论反腐、房地产吸纳货币还是军队改革均已经转入正轨，剩下的核心任务就是中国经济的转型了。
目前来看，中国党和政府的总体思路正确，而且路径清楚，如果能够有效地解决经济问题，则中国很可能步入新的阶段。
银行与金融科技融合的理想境界是什么？是银行即服务。
2019年6月14日，亿欧智库研究院将在“2019丨全球新经济年会·金融科技峰会”上发布《2019开放银行与金融科技发展研究报告》，深度解读金融科技赋能开放银行的融合与落地应用——上海·虹桥·世贸展馆邀您见证！抢票链接：https://www.iyiou.com/post/ad/id/818
【编者按】自从研究房产领域之后，总会有一些朋友向我发问：房价还会再涨吗？现在适合买房吗？三四线还是一二线城市好？其实对于这些问题，经济学家也很难用三言两语去讲清楚。原因是在中国，房产已经具备了很强的金融属性，是人们的一种投资和资产管理的需要，而不仅只是作为一种刚性需求。这个市场看似很大（实际上也很大），但其背后的涨跌自有一套逻辑，万事皆有因果，从更深的角度来看房地产，你会收获更多东西。
本文从房地产的金融属性、货币总量、国家经济转型等方面了分析房地产泡沫产生的原因，并预测了最终的结局。中国经济与房地产之间的密切关系，恰恰是楼市起落的重要原因之一。而中国的经济转型，已经迫在眉睫。
中国房地产目前泡沫很大，这已经成为公认的事实，因此国内外很多专家学者纷纷预测房地产最后的结局，尤其是国外的专家学者。泡沫是肯定要“破”的，但是什么时候“破”就无法预测了。我们小禾智库从另一个角度：中国经济转型角度来分析一下中国房地产的最后结局。
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首先，先说明三个观点：（1）中国的房地产已经转化为金融属性，基本不受商品属性的影响；（2）中国的房地产，已经是中国货币泄洪的工具，具有非常特殊的地位；（3）中国房地产已经成为中国经济转型的缓冲地带，并且起到非常重要的作用。
因为中国的房地产已经成为金融属性，因此和很多房地产商品属性的关系不大，如人口、租房比、房价收入比等等，目前的房地产主要和M2、信贷总量、利率以及杠杆率有关，因此很多试图分析房地产的指标都失灵，就是房地产总价格/GDP这个泡沫指标也基本失灵。这点，对我们分析中国房地产未来的结局非常重要。
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自2008年以来，中国已经多次超量发行货币。实际上，2008年的美国次贷CRISIS我们真的要反思，因为美国次贷CRISIS得的是金融体系的“病”，而“传染”给中国的是经济问题的病，如果我们依然按照金融CRISIS的病治疗经济问题的病，不但病没有治好，而且得了更多的病。
因此，我们曾用实体经济、股市来“分洪”中国连续超量发行的货币，不仅中国经济没有好转，而且导致中国实体经济、股市也问题多多，“染上重症”。最后没有办法，只能选择房地产。虽然中央政府已经决定逐步降低对房地产的依赖，但是没有办法，房地产“最好用”。
因此，中国政府在2016年依然选择房地产作为中国货币泄洪的工具：（1）更多超量发行的货币吸纳到房地产领域；（2）目的是给中国经济转型争取时间；（3）但是却使得房地产越来越具有金融属性，目前来看，已经变成完全的金融属性。
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房地产不仅是中国货币泄洪的工具，更是中国经济转型的缓冲地带。
（1）中国经济严重下行的时候，其他产业无法保证GDP稳定，这个时候就需要房地产顶住，因为其可以影响很多其他相关产业，从而带动整个国家的GDP；（2）如果中国经济GDP已经稳定，而且形势不错，则可以采用信贷、利率以及限购等方式限制房地产的发展。
因此，2015年至2016年我们看到了中国经济和房地产之间的密切关系。
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2009年、2013年、2016年连续使用房地产工具，已经使中国房地产产生了严重泡沫。因此很多专家学者纷纷预测中国房地产泡沫何时破灭，这真是个难题啊。
小禾智库认为，我们不能从房地产总价值/GDP总量等指标来衡量房地产破灭问题，虽然现在我们这个指标已经高于日本1991年的指标。因为中国的RMB是管制的，其和外部世界是隔绝的，如果RMB完全国际化，中国房地产早就崩盘了。
因此，我们必须换个角度看房地产最后的解决办法。小禾智库认为，中国房地产最后的解决方法必须以中国经济转型是否成功来度量：
（1）中国经济转型在近年完成转型，从L型走出成为U型结构。
（2）中国经济转型尚未成功，经济情况越发恶化；
（3）中国经济转型即使不是很成功、也不是很恶化，维持目前的局面。
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中国经济要想从L型转为U型的情况，则中国政府必然对房地产动手，主动刺破房地产泡沫：（1）如北京政府一样提高信贷额度，锁住房地产；（2）立即上马房产税、遗产税；（3）加大房地产卖房的总成本。总之有很多方法可以让房地产有序降价。
如果中国经济转型完全不成功，经济情况越发恶化，则中国经济会出现GDP严重下滑、失业严重、工资收入大幅下跌等情况，则房地产市场基本上就处于崩盘模式，如希腊、西班牙等在2010年欧债CRISIS发生时的情况。
剩下的就是总体概率上比较容易发生的中国经济格局，即继续维持目前的局面，经济转型没有太大的变化，那么中国房地产可能再次作为经济转型的工具，即中国政府使用开放信贷总量、降低利率以及加杠杆等方式，从而使房地产再次快速上涨。
但是，我们认为房地产如果再次快速上涨，就可能到了无法支撑的地步，房产泡沫自然而然会“自爆”。
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因此，无论中国经济转型是否成功，中国房地产最后的命运或结局都已经决定。无非是主动刺破或被动刺破的结局。
当然，目前来看，中国经济依然需要房地产，我们预测：（1）2016年房地产上涨热潮从一二线城市转移到三线城市；（2）2016年从一二线城市开始锁盘；（3）2017年6月份前全国房地产锁盘。
当下，中国政府开始全力冲刺中国经济的转型，因为从十八大到现在，无论反腐、房地产吸纳货币还是军队改革均已经转入正轨，剩下的核心任务就是中国经济的转型了。
目前来看，中国党和政府的总体思路正确，而且路径清楚，如果能够有效地解决经济问题，则中国很可能步入新的阶段。
银行与金融科技融合的理想境界是什么？是银行即服务。
2019年6月14日，亿欧智库研究院将在“2019丨全球新经济年会·金融科技峰会”上发布《2019开放银行与金融科技发展研究报告》，深度解读金融科技赋能开放银行的融合与落地应用——上海·虹桥·世贸展馆邀您见证！抢票链接：https://www.iyiou.com/post/ad/id/818
