3月27日，融创中国发布2019年业绩:2019年营业收入达到1693.16亿元，同比增长35.73%；净利润260.28亿元，同比增长57.11%。合同销售额达到5562.1亿元，居行业第四位。
融创将在2019年实现收入和利润的双增长，但让我们看看公司的财务风险是增加还是减少，根据具体的质量。
一、融创在中国的销售业绩如何？
(1)合同销售额增速放缓。
由于房地产企业将采取合作开发的经营模式，但非股权部分并未被排除在合同销售额之外，合同销售额不能反映房地产企业的实际销售水平。因此，我们用股权合约销售来分析融创的销售情况。
自2017年以来，融创股权合约销售同比增长率进入下行通道。2019年融创实现股权合同销售总额3839.2亿元，同比仅增长16.71%，主要是由于房地产市场低迷。
融创的销售股本比率在行业中处于较低水平。根据意见指数监测研究，2019年中国房地产股票销售总额排名前100位的平均股本约为73%，而融创的仅为69%，低于行业平均水平。此外，这一比例在过去两年持续下降，表明融创更倾向于合作发展业务，这可以缓解融创的现金流压力。
2020年1月/2月的销售额下降是由于宏观环境和流行病的影响。融创2020年1月/2月的合同销售额分别为186.3亿元/122.1亿元，同比下降22.2%/33.2%。销售额同比下降主要是由于春节错位和肺炎流行的综合影响。
(2)以一、二线城市为重点，后期有较强的修复能力。
截至2019年底，荣创的一、二线城市销售额占82%以上，但疫情对一、二线城市的影响预计相对较小。在疫情的影响逐渐被消化后，对一、二层住房的需求需要反弹。
(3)土壤贮水量增加，总价值约为3万亿元。
融创于2016年开始土地扩张，并在行业快速发展期间完成了土地储备的初步积累。根据该公司2019年年度报告，本连同其合资企业及联营企业，共有土地储备2.39亿平方米，总价值约3.07万亿元。根据2019年静态销售额估计为5562亿元，基本满足未来5年左右的销售需求。
二。融创的增长和盈利能力是什么？
股票合约销售放缓，导致融创收入“放缓”。
由于房地产公司业绩结算滞后，融创近几年业绩快速提升，公司从2016年至2018年连续三年保持业绩快速释放。2019年，融创实现营业收入1693.16亿元，同比增长35.73%，但还不到2018年的一半。这可能是由于2018年股票合约销售增长大幅放缓。
房地产开发仍然是融创的绝对主力。
融创中国的经营收入分为物业开发、文化旅游城市经营等(主要是物业管理)。根据2019年年度报告，房地产开发达到1594.7亿元，同比增长35.47%。文路生实现营业收入28.52亿元，同比增长40.70%。物业管理达到69.93亿元，同比增长39.78%。其收入分别占94.19%、1.68%和4.13%。
融创的盈利能力正变得越来越强，而且相对于同行也有一定的优势。
2019年，融创实现净利润260.28亿元，同比增长57.11%，高于收入增长35.73%。这主要是由于关联公司投资收益增加81.46亿元，增加了当期利润。
然而，母公司净利润同比增长率低于净利润的61.40%，这是由于少数股东损益在净利润中的比例进一步提高，而少数股东损益的增长来自合作项目的增加，这主要是荣创2019年销售股权比例下降的结果。
2019年，融创的净销售利率为16.63%，同比增长2.65个百分点，盈利能力不断提高。与万科、恒大、碧桂园相比，融创在净销售利率和盈利能力方面也有一定优势。
3.融创的偿付能力是什么？
荣创能够以比同行更高的财务杠杆迅速扩张，资金的使用也更加激进，导致当前偿债压力更大。
根据泰格闻研究公司董事伊斯特兰的研究，房地产有五个“资产负债比率”，按数字顺序为净资产负债比率[总负债/净资产)、净生息负债比率[生息负债/净资产)、资产负债比率[总负债/总资产)、资产负债比率1 [(生息负债-货币资金)/净资产)、资产负债比率2 [(生息负债-货币资金)/总资产。
然而，只有净资产与负债的比率，即产权比率，才能真正反映房地产企业的负债水平，而其他比率则存在偏差和模糊。
因此，我们使用净资产负债率来衡量融创的财务杠杆趋势及其与同业的比较。
根据历史数据，融创的净资产负债率从2012年的491.41%上升至2017年的927.58%。尽管2019年回落至741.98%，但在行业中仍处于高位。
与同行相比，融创的净资产负债率远远高于同行水平，2019年上半年达到992.05%，几乎是中国恒大的两倍，可以说是高财务杠杆。
根据融创的货币资金比率(货币资金/流动负债)数据，该比率自2015年以来一直相对较低，并呈现持续下降趋势。
4.融创中国的现金流状况如何？
融创最大的风险是高财务杠杆和资本成本，以及高现金流压力。
就现金流而言，融创中国的净经营现金流自2015年以来一直保持正值，2017年达到750.55亿元，但2018年和2019年继续萎缩，同比分别下降30.68%和47.65%。经营活动净现金流量的变化是净现金增加减少的主要原因。这也意味着该公司的销售收款率放缓，现金偿付能力开始减弱。
从自由现金流(经营+投资)的角度来看，经营活动并不总能为投资活动提供足够的资本保证，需要外部融资共同为公司的经营提供资本要求。公司筹资活动的现金流主要来自借款和发行债券。2018年，公司筹资活动产生的净现金流量为-104.27亿元，主要是由于当期偿还贷款1063.54亿元，同比增加436.57亿元。尽管2019年将达到363.9亿元，但远低于2016年和2017年的水平。
截至2019年底，融创非限制资本779.44亿元，现金余额1257.3亿元，当期短期贷款1357.33亿元。融创公开表示，该公司用于偿还债务的短期营运资本不仅来自现金余额，还来自房产预售和出售以及新贷款的收益。然而，考虑到疫情对房地产公司短期资金回报的影响，融创没有面临更大的现金流压力。
让我们看看借贷。
2019年，融创的利息支出为259.56亿元，同比增长77.49%。
2020年1月10日，融创以每股4.28港元的价格配售了1.87亿股股票，筹集了80亿港元的净资本。与此同时，融信发行了5.4亿美元的优先票据，票面利率仅为6.5%。票面利率仅为6.5%，发行债券的成本自2018年以来首次降至7%以下。
3月19日，融创中国宣布，该公司已在公开市场回购价值7860万美元的票据，2020年7月的票据价值分别为5580万美元。以及本金总额为2280万美元的2020年8月票据。
上述两种融资方式对融创产生的现金流进行了相应的补充，现金流压力有所缓解。然而，在当前高财务杠杆的背景下，如果融创在2020年继续采取激进策略，可能会导致债务风险进一步增加。
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3月27日，融创中国发布2019年业绩:2019年营业收入达到1693.16亿元，同比增长35.73%；净利润260.28亿元，同比增长57.11%。合同销售额达到5562.1亿元，居行业第四位。
融创将在2019年实现收入和利润的双增长，但让我们看看公司的财务风险是增加还是减少，根据具体的质量。
一、融创在中国的销售业绩如何？
(1)合同销售额增速放缓。
由于房地产企业将采取合作开发的经营模式，但非股权部分并未被排除在合同销售额之外，合同销售额不能反映房地产企业的实际销售水平。因此，我们用股权合约销售来分析融创的销售情况。
自2017年以来，融创股权合约销售同比增长率进入下行通道。2019年融创实现股权合同销售总额3839.2亿元，同比仅增长16.71%，主要是由于房地产市场低迷。
融创的销售股本比率在行业中处于较低水平。根据意见指数监测研究，2019年中国房地产股票销售总额排名前100位的平均股本约为73%，而融创的仅为69%，低于行业平均水平。此外，这一比例在过去两年持续下降，表明融创更倾向于合作发展业务，这可以缓解融创的现金流压力。
2020年1月/2月的销售额下降是由于宏观环境和流行病的影响。融创2020年1月/2月的合同销售额分别为186.3亿元/122.1亿元，同比下降22.2%/33.2%。销售额同比下降主要是由于春节错位和肺炎流行的综合影响。
(2)以一、二线城市为重点，后期有较强的修复能力。
截至2019年底，荣创的一、二线城市销售额占82%以上，但疫情对一、二线城市的影响预计相对较小。在疫情的影响逐渐被消化后，对一、二层住房的需求需要反弹。
(3)土壤贮水量增加，总价值约为3万亿元。
融创于2016年开始土地扩张，并在行业快速发展期间完成了土地储备的初步积累。根据该公司2019年年度报告，本连同其合资企业及联营企业，共有土地储备2.39亿平方米，总价值约3.07万亿元。根据2019年静态销售额估计为5562亿元，基本满足未来5年左右的销售需求。
二。融创的增长和盈利能力是什么？
股票合约销售放缓，导致融创收入“放缓”。
由于房地产公司业绩结算滞后，融创近几年业绩快速提升，公司从2016年至2018年连续三年保持业绩快速释放。2019年，融创实现营业收入1693.16亿元，同比增长35.73%，但还不到2018年的一半。这可能是由于2018年股票合约销售增长大幅放缓。
房地产开发仍然是融创的绝对主力。
融创中国的经营收入分为物业开发、文化旅游城市经营等(主要是物业管理)。根据2019年年度报告，房地产开发达到1594.7亿元，同比增长35.47%。文路生实现营业收入28.52亿元，同比增长40.70%。物业管理达到69.93亿元，同比增长39.78%。其收入分别占94.19%、1.68%和4.13%。
融创的盈利能力正变得越来越强，而且相对于同行也有一定的优势。
2019年，融创实现净利润260.28亿元，同比增长57.11%，高于收入增长35.73%。这主要是由于关联公司投资收益增加81.46亿元，增加了当期利润。
然而，母公司净利润同比增长率低于净利润的61.40%，这是由于少数股东损益在净利润中的比例进一步提高，而少数股东损益的增长来自合作项目的增加，这主要是荣创2019年销售股权比例下降的结果。
2019年，融创的净销售利率为16.63%，同比增长2.65个百分点，盈利能力不断提高。与万科、恒大、碧桂园相比，融创在净销售利率和盈利能力方面也有一定优势。
3.融创的偿付能力是什么？
荣创能够以比同行更高的财务杠杆迅速扩张，资金的使用也更加激进，导致当前偿债压力更大。
根据泰格闻研究公司董事伊斯特兰的研究，房地产有五个“资产负债比率”，按数字顺序为净资产负债比率[总负债/净资产)、净生息负债比率[生息负债/净资产)、资产负债比率[总负债/总资产)、资产负债比率1 [(生息负债-货币资金)/净资产)、资产负债比率2 [(生息负债-货币资金)/总资产。
然而，只有净资产与负债的比率，即产权比率，才能真正反映房地产企业的负债水平，而其他比率则存在偏差和模糊。
因此，我们使用净资产负债率来衡量融创的财务杠杆趋势及其与同业的比较。
根据历史数据，融创的净资产负债率从2012年的491.41%上升至2017年的927.58%。尽管2019年回落至741.98%，但在行业中仍处于高位。
与同行相比，融创的净资产负债率远远高于同行水平，2019年上半年达到992.05%，几乎是中国恒大的两倍，可以说是高财务杠杆。
根据融创的货币资金比率(货币资金/流动负债)数据，该比率自2015年以来一直相对较低，并呈现持续下降趋势。
4.融创中国的现金流状况如何？
融创最大的风险是高财务杠杆和资本成本，以及高现金流压力。
就现金流而言，融创中国的净经营现金流自2015年以来一直保持正值，2017年达到750.55亿元，但2018年和2019年继续萎缩，同比分别下降30.68%和47.65%。经营活动净现金流量的变化是净现金增加减少的主要原因。这也意味着该公司的销售收款率放缓，现金偿付能力开始减弱。
从自由现金流(经营+投资)的角度来看，经营活动并不总能为投资活动提供足够的资本保证，需要外部融资共同为公司的经营提供资本要求。公司筹资活动的现金流主要来自借款和发行债券。2018年，公司筹资活动产生的净现金流量为-104.27亿元，主要是由于当期偿还贷款1063.54亿元，同比增加436.57亿元。尽管2019年将达到363.9亿元，但远低于2016年和2017年的水平。
截至2019年底，融创非限制资本779.44亿元，现金余额1257.3亿元，当期短期贷款1357.33亿元。融创公开表示，该公司用于偿还债务的短期营运资本不仅来自现金余额，还来自房产预售和出售以及新贷款的收益。然而，考虑到疫情对房地产公司短期资金回报的影响，融创没有面临更大的现金流压力。
让我们看看借贷。
2019年，融创的利息支出为259.56亿元，同比增长77.49%。
2020年1月10日，融创以每股4.28港元的价格配售了1.87亿股股票，筹集了80亿港元的净资本。与此同时，融信发行了5.4亿美元的优先票据，票面利率仅为6.5%。票面利率仅为6.5%，发行债券的成本自2018年以来首次降至7%以下。
3月19日，融创中国宣布，该公司已在公开市场回购价值7860万美元的票据，2020年7月的票据价值分别为5580万美元。以及本金总额为2280万美元的2020年8月票据。
上述两种融资方式对融创产生的现金流进行了相应的补充，现金流压力有所缓解。然而，在当前高财务杠杆的背景下，如果融创在2020年继续采取激进策略，可能会导致债务风险进一步增加。
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